2017年资产评估师《资产评估》：房地产评估(8)

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　　③房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。

　　

　　注意：(1)是将待估房地产的状况指数视作100。

　　(2)房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采用这里给出的公式处理，不过注意教材48页在区域因素的处理没有使用这里的公式，而是直接使用区域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市场法的计算题都是告诉的相对于待估房地产的状况需要修正±X%，需要使用这里的公式做。

　　④容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。

　　容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。

　　

　　经容积率修正后可比实例价格

　　=可比实例价格×(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)(5-17)

　　注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比

　　⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是两个年金现值系数之比值，该公式要求记牢。

　　

　　
　　　　　　　
　　　　　　　
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