第四节、市场法在房地产评估中的应用(注意掌握调整因素的量化计算)
1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。
市场法评估房地产的基本计算公式是：
P=P'×A×B×C
式中：P——被估房地产评估价值;
P'——可比交易实例价值;
A——交易情况修正系数;
B——交易日期修正系数;
C——房地产状况因素修正系数。
如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P'×A×B×C
×容积率修正系数×土地使用年期修正系数
2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。
而在下列情况下，市场法往往难以适用：
1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区;
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等;
3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等;
4.风景名胜区土地;
5.图书馆、体育馆、学校用地等。
3、修正因素的具体内容见教材P190，需结合例题理解掌握。
①交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素，大多是定性的。
1.交易情况修正
(1)需要修正的情形
①有特殊利害关系的经济主体间的交易。
②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。
③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。
(2)修正系数的计算公式
交易情况修正后的正常价格
=可比实例价格×(正常情况指数/可比实例情况指数)
=P’×100/100(1±X%)(5-15)
注意：这和教材47页的交易情况修正是一样的。
②交易日期修正：主要通过物价指数来修正，注意是环比还是定基物价指数。
