1. 国家供暖体制不健全。多年来，国家在这方面一直实行财政补贴、单位出费、个人无偿取暖的福利政策。 1992 ～ 2001 年，北京方庄地区供暖价格就曾 4 次上调，终因成本过高造成承担供暖费的单位负担过重，国家财政补贴不到位，交费难的问题十分突出。
2 ．市场经济的竞争。一些企业经济不景气，有很多单位存在倒闭、重组、转产、搬迁等情况，而有的单位在等着靠卖地、卖厂房维持生活，根本无力支付供暖费，供暖费用的拖欠情况十分严重。
3. 无单位的个人承租人。他们大多下岗在家，靠领取生活费来解决温饱问题，没有其它的经济，他们当中有的不愿交费，有的把供暖费用与房屋质量等问题纠缠在一起，使欠费呈上升趋势。
4 ．开发商征地拆迁所遗留的问题。一些拆迁户前后拆迁补偿不一，因产生逆反心理而拒交供暖费用的业主占相当一部分。
5 ．供暖管理单位在管理上还有薄弱环节。如，供暖管线是整体供暖 , 交不交费也得供暖，保证稳定。
6 ．收费人员有的素质不高，缺乏相应的公关能力。他们因为文化知识偏低、对政府政策的理解水平不够、形象和语言表达欠佳等主观因素，影响了供暖收费工作。
二、正确运用法律维权，确保物业管理企业的正常运转
虽然收费难有诸多因素，但要害还是看管理者是否采取积极手段和方法来收缴费用。几年来的工作实践中，物业管理企业在运用法律手段维护企业的利益方面取得了明显的成效。其具体做法为以下几个方面：
1 ．培养法律意识，提高收费人员的运用能力。起诉工作要前移、先难后易、早立案、早判决、早收益，这是收费工作中积累的基本经验。
2 ．明确诉讼程序，提高起诉工作质量。明确起诉工作程序，发挥每个程序的作用，才能有效地提高起诉质量、降低起诉成本。为此，在起诉工作中，物业管理企业可以采取一套法律程序走的通、被告能接收的方法 : 收费员与欠费单位谈判，明确欠费金额，讲明道理做好宣传 ; 发送起诉书到单位再谈 ; 法院受理后，庭外协商解决，我方撤诉 ; 民事调解，经双方当事人签收后，即具有法律效力；民事判决 ; 应诉二中院维持原判 ; 最后申请执行。
3 ．树立零成本意识 , 降低诉讼成本。在进行法律维权的每个程序当中 , 都要始终遵循以最小的成本获得最大的利益的基本原则来开展工作。如关于起诉费和滞纳金问题，起诉时 , 诉讼要求只写按协议缴纳滞纳金 , 不写滞纳金费用可降低起诉费成本。而且法官判决的原则是滞纳金适当判决。 2002 年 6 月 , 一家物业管理企业起诉某电器集团公司 8 名职工未缴纳共计 12002.23 元供暖费 , 该公司无故不参加庭审 ,8 名职工中 5 名有协议 (7326.03 元 ), 按 200 天 × 0.01 × 7326.03 ＝ 14652.06 元计算 , 判决被告给付供暖费 12001.23 元、滞纳金 14652. 06 元及诉讼费。申请执行后，被告同意支付供暖费、诉讼费，但滞纳金以 5 台 270 立升数字冰箱抵债。只要认真总结、分析并采取正确的方法进行解决，一定会取得好的结果。
4 ．打好主动仗，提高解决问题的能力。供暖针对的收费对象比较复杂，遗留的难题也不少。为了解决这些难题，广大收费员积极清理账目、收集证据、弄清情况。举例如，某缝纫机经销部、某能源工程有限公司、中铁某工程有限公司这三个单位欠费类型不同，难度却相当，某物业管理企业是这样处理的 :
某缝纫机经销部，有 11 人因拆迁安置到该部门，从 1992 年至 2002 年从未支付过供暖费，金额近十万。由于所欠费用较大， 2001 年该物业管理企业将其告上了法庭，结果是物业管理企业胜诉。
2002 年 9 月，某能源工程公司有 8 名员工从 1997 年至 2001 年一直支付 50% 的供暖费，共欠费 32381.94 元。通过诉讼，物业管理企业完全胜诉， 32381.94 元现金收进公司帐户，诉讼费也由对方负担。
中铁某工程有限公司一职工承租了 2 套住房，使用面积合计为 87.7 平方米。一人两套，一套有协议，一套无协议，但一直拖欠供暖费。在请教了相关法律人员后， 2002 年 9 月，物业管理企业决定起诉。因为市政府文件规定承租公房由单位支付供暖费，没有规定面积和几套。一审是由物业管理企业胜诉，对方上诉二中院。二中院经过三个月时间的审理，驳回上诉维持原判。对方给付物业管理企业 9711.39 元、滞纳金 2569.75 元、起诉费 534 元。
三、几点体会
物业管理企业在利益受损时，一定要敢于拿起法律武器进行维护。
1 ．培养法律意识，提高主动运用的能力。物业管理企业必须严格履行合同约定，为业主或使用者提供质价相符的服务，同时得到相应的报酬。只有增强了法律意识、理顺了与业主之间的关系，物业管理企业才能朝良性方向发展。
2 ．本着起诉工作要前移[FS:PAGE]，早立案、早判决、早收益的原则，要熟悉起诉工作的基本程序，采取一套法律程序走得通、被告能接受的做法。为此，物业管理企业应着重明了起诉工作程序，才能有效地提高起诉质量，得到良好的效果。
3 ．尊重现实，主动出击，提高解决问题的能力。物业管理企业针对的收费对象复杂，尤其是老小区遗留的难题，为了解决这些难题，物业管理企业应积极清理账目、收集证据、分门别类、因人而宜、因事而论，对欠费的单位和个人区别对待。同时，每次起诉必须做到主体准确、欠费金额清楚、人员隶属关系明确、证据充分有力。
四、加强物业管理的几点建议
1. 完善物业管理政策法规，推进物业市场健康发展。物业管理企业必须从法律的角度出发 , 在借鉴国外物业管理成功经验的基础上，结合我国的国情、民情，非凡要结合当地的市情、区情 , 本着主旨明晰、分项灵活、细则健全的原则，加快建立我国的物业管理法规体系。
2. 小区、楼宇规划和设计时要从物业管理的角度加以考虑。最好的办法就是物业管理企业提前介入 , 参与小区的规划、设计。充分考虑日后的物业管理 , 做到配套设施齐备、小区封闭式、管理项目集中等，将一些零散的物业管理资源充分利用起来 , 既便于管理 , 提高服务质量 , 也可降低成本 , 从而促进物业管理规范化。
3. 加强宣传、积极扶持是促进物业管理的有效途径。有关管理部门和物业管理公司应加强对物业管理的宣传引导，积极引导业主参与物业管理，主动与物业管理公司配合，共建管理有序、和睦文明、环境幽雅的居住小区，政府也应加强对物业管理企业的扶持和引导 , 从政策上逐步理顺新区、旧区、房改与物业管理的关系，从资金的筹措与投入、税收优惠、物业管理的公共物品供给等方面给予积极支持 , 并在培育市场主体、调控管理价格、建设信息网络、规范企业行为等方面研究并提出相应对策。
4 ．合理的物业费用标准是物业管理行业健康发展的重要措施，应尽快建立市场化、专业化、社会化、企业化、管理型的新型物业管理体制。物业管理公司的收费标准，普通小区北京市执行的是［京价（房） 1997 第 196 号文件］，此文件做出了明确规定，高档楼宇收费标准可根据实际发生测算，并与业主管委会协商认可、物价局备案，避免追求形式而无实效或实效不太大的项目。健全管理型的物业经营机制和体制，物业管理公司应逐步向信息化、智能型方向发展。
5 ．加快人才培训，提高人员素质。目前，物业管理行业的优秀人才匮乏，对提高物业管理服务质量和竞争力产生了很大的阻碍，严重影响了物业管理迈进的步伐，所以加快人才培养是当务之急，可以通过物业管理知识培训班，引进先进物业管理公司的管理经验，参照成功企业的管理模式，交流物业管理实践体会，对物业管理人员进行目标管理、考核，提高物业管理人员的素质。
6 ．明确市场主体地位、引入竞争机制、加快市场培育、尽快组建业主委员会 , 建立以业主委员会为决策中心、业主代表大会为业主最高权力决策机构的业主的管理模式。由业主决定服务内容的市场合同关系 , 通过合同与契约规范双方的权利和义务 , 物业管理企业与业主之间的双向选择才得以实现。
