第四节 建设用地审批制度

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第四节  建设用地审批制度

一、建设用地审批制度
新的建设用地审批制度主要包括以下内容：
1．实行建设用地预审
现行《土地管理法》将建设用地的审查程序前置于建设用地项目立项审批阶段因此，今后建设用地审批将首先取决于土地供应的可行性审查。
2．强化农用地转用审批
建设用地涉及农用地的，建设单位应申请办理农用地转用审批手续，并提出占用农用地的初步方案，占用耕地的，还应提出补充耕地初步方案，承担占用农用地、补充耕地的相应义务。
3．规范土地征用审批权
建设项目需要占用农村集体所有土地的，建设单位必须依法办理土地征用审批手续，同时提出征用土地的初步方案，承担补偿相关义务。
4．集中审批权限
现行《土地管理法》将农用地转用及征地审批权上收至省级以上人民政府，其中省会城市等部分城市的审批权全部上收至国务院。农村村民申请使用宅基地的，改为由乡(镇)人民政府审
核，县级人民政府批准；宅基地使用涉及农用地的，也要办理农用地转用审批手续，审批权同样在省级以上人民政府。其中，部分城市的审批权在国务院。
5．完善报批手续
规划的“圈’内土地，必须先由县级人民政府按照土地利用总体规划分批次报省级以上人民政府办理农用地转用、土地征用审批手续后，方可统筹安排具体建设项目用地，即必须先“批发“后“零售”，而“圈”外建设用地，仍以项目为单位上报由省级以上人民政府审批。
6．实行项目用地审批
具体建设项目用地审批是建设项目落实到具体地块的最后审批环节。其中“圈”内用地在已批准的农用地转用范围内，由市、县人民政府在省政府规定的权限范围内具体确定；“圈”外具体建设项目用地审批一般由省级以上人民政府审批。
7．明确供地方式
依据《土地管理法》规定，根据项目性质的不同，实行土地出让等有偿使用、划拨使用等不同方式供地。
二、建设用地审查报批管理
为规范建设用地审查报批工作，国土资源部制订了《建设用地审查报批管理办法》，其主要条款如下：
(1)建设项目可行性论证时，建设单位应向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出用地预申请。受理预申请的土地行政主管部门应根据土地利用总体规划和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告。 
(2)在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。
市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请书之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
(3)在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，实施城市规划占用土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄和集镇规划占用土地的，由县、市人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核后，报上一级土地行政主管部门审查。
(4)建设只占用国有农用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。建设只占用农民集体所有建设用地的，市、县人民政府土地管理部门只需拟订征用土地方案和供地方案。建设只需占用国有未利用地，按照《土地管理法实施条例》第二十四条规定应由国务院批准的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订供地方案；其他建设项目使用国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理。有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报同级人民政府审核，同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。有批准权的人民政府土地行政主管部门要实行内部会审制度，审查期限最多30个工作日。审查内容为材料是否齐全、用地是否符合条件等。同时填写建设项目用地审查意见表，符合要求的方可报政府。有批准权的人民政府予以批准，批准形式一般是文件批复。
三、建设用地批后实施
涉及征地方案的，先按征地方案批后实施的程序进行，再实施供地方案。以有偿方式供地的，市、县土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。土地使用者在缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理±地登记。以划拨方式供地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》。土地使用者依照规定办理土地登记。若有补充耕地方案的，则政府土地行政主管部门要监督补充耕地任务单位和实施单位。根据协议规定，保质保量按时完成补充耕地任务。监督建设单位在施工期间于施工现场悬挂《建设用地批准书》。同时定期公布提供国有土地使用情况以及对建设项目用地实行跟踪检查。
 
      详 细 情 况
            一、多选题:
            1、我国建设用地的供应方式有偿方式又分为[  ]。
 
            a．土地使用权出让
            b．行政划拨
            c．土地使用权作价
            d．出资人股与土地使用权租赁 
             标准答案：a, c, d 
            解　　析：我国建设用地的供应方式主要有两大类：有偿使用与行政划拨。有偿方式又分为三种：土地使用权出让、土地使用权作价出资人股与土地使用权租赁。 
  
            2、土地分配与再分配过程中所产生的各种关系是指[    ]建设用地与环境保护、生态平衡之间的关系等。
 
            a．建设用地与农业用地之间的关系、城镇与郊区之间的关系；
            b．建设单位与主管部门之间的关系；
            c．各部门之间的用地关系；
            d．征地单位与被征地单位之间的关系； 
             标准答案：a, b, c, d 
            解　　析：土地分配与再分配过程中所产生的各种关系是指建设用地与农业用地之间的关系、城镇与郊区之间的关系；建设单位与主管部门之间的关系；各部门之间的用地关系；征地单位与被征地单位之间的关系；建设用地与环境保护、生态平衡之间的关系等。 
  
            3、建设用地供出让可按形式不同分为[   ]。
 
            a．招标
            b．拍卖
            c．协议
            d．土地使用权作价 
             标准答案：a, b, c 
             解　　析：建设用地供出让可按形式不同分为:拍卖、招标和协议出让 
  
            二、判断题:
            4、限制供地项目要尽量采取招标、拍卖方式提供建设用地。[   ] 
             标准答案：正确 
             解　　析：由于限制供地项目多为竞争性项目，要尽量采取招标、拍卖方式提供建设用地。 
  
            5、以划拨方式供地的由省政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。[   ] 
标准答案：错误 
             解　　析：以划拨方式供地的由市、县政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。 
  
            6、今后建设用地审批将首先取决于土地供应的可行性审查。[   ] 
             标准答案：正确 
             解　　析：今后建设用地审批将首先取决于土地供应的可行性审查。 
  
            7、农业用地则主要是依赖于土地的肥力。[   ] 
             标准答案：正确 
             解　　析：建设用地利用的结果，基本上是以非生态附着物的形式。
            农业用地则主要是依赖于土地的肥力。 
  
            8、一般来说，农业用地转为建设用地较为容易，但建设用地转为农业用地较难，因此， 国家严格控制农用地和建设用地的相互转换。    (        ) 
             标准答案：错误 
             解　　析：国家严格控制农用地转为建设用地 
  
            9、建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，[   ] 
             标准答案：正确 
             解　　析：建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务 
  
            10、农用地转为建设用地，要看是否符合土地利用总体规划的要求。[   ] 
             标准答案：正确 
            解　　析：农用地转为建设用地，要看是否符合土地利用总体规划的要求。如果确实需要改变用途，应当首先通过程序对土地利用总体规划进行修改，否则不能批准转为建设用地。
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