2017年中级会计实务基础班讲义——05章投资性房地产

2017年中级会计实务基础班讲义——05章投资性房地产,本站还有更多关于会计职称考试时间,会计职称考试成绩查询,会计职称考试试题,历年会计职称考试试题及答案解析的文章。

　　第一部分 本章考情分析 
　　1.本章在考试中处于较重要的地位，考试题型主要为客观题和计算分析题，在综合题中也会涉及本章的一些重要知识点。
　　2．本章重点：投资性房地产按成本模式计量和按公允价值模式计量。
　　3．复习方法：已出租的建筑物和土地使用权属于投资性房地产，应与固定资产、无形资产结合复习；投资性房地产由成本模式改为公允价值模式，属于会计政策变更，应与会计政策变更结合复习。
　　
　　第二部分 本章考点精讲
　　
　　一、投资性房地产的确认
　　1．投资性房地产的概念
　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：①已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已出租的建筑物。
　　2．投资性房地产确认中应注意：
　　（1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
　　（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
　　按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。企业依法取得土地使用权后,应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。根据1999年4月26日国土资源部发布的《闲置土地处理办法》的规定,土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地。具有下列情形之一的,也可以认定为闲置土地:(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；(3)法律、行政法规规定的其他情形。《闲置土地处理办法》还规定,经法定程序批准,对闲置土地可以选择延长开发建设时间(不超过1年)、改变土地用途、办理有关手续后继续开发建设等方案。　　
　　（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
　　（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
　　（5）下列各项不属于投资性房地产：①自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。②作为存货的房地产，如房地产开发商开发完成的商品房，属于存货，不属于投资性房地产。
　　二、投资性房地产的核算
　　投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，具体分析如下。
　　（一）采用成本模式核算投资性房地产
　　采用成本模式核算投资性房地产，可以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤：
　　1．投资性房地产的初始计量
　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同：
　　(1)外购的投资性房地产
　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
　　【例1】甲公司于2007年1月1日支付1000万元价款和10万元相关税费购入了800平方米商业用房，当日出租给乙公司。在采用成本模式下，甲公司购入投资性房地产的账务处理是：
　　借：投资性房地产  1010
　　    贷：银行存款      1010
　　(2)自行建造的投资性房地产
　　企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
　　【例2】甲公司采用出包方式建造商用楼，用于出租，总投资4000万元。2007年2月1日支付工程款1000万元，则在采用成本模式下，甲公司账务处理如下：
　　借：在建工程——商用楼  1000
　　    贷：银行存款           1000
　　2007年其余付款略；2007年12月23日，工程达到预定可使用状态，已办理经营租赁手续，在建工程余额为4000万元，则：
　　借：投资性房地产   4000
　　    贷：在建工程       4000
　　　（3）作为存货的房地产转为出租
　　　　企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
　　【例3】甲房地产开发公司于2007年7月1日将已开发完成的商品房（写字楼）出租给乙企业，租期2年。该写字楼的账面余额为8000万元，则2007年7月1日甲公司账务处理如下：
　　借：投资性房地产    8000
　　贷:开发产品          8000
　　（4）自用房地产转换为投资性房地产
　　　  企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
　　企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按照固定资产、无形资产的账面价值转为投资性房地产的账面价值。
　　【例4】甲公司将自用的一栋办公楼从2007年1月1日起出租给乙公司，租期3年。租赁期开始日，该办公楼的原价为2000万元，已提折旧500万元，未计提减值准备。甲公司在2007年1月1日将自用转为出租的账务处理如下：
　　　　借:投资性房地     2000
　　　　　 累计折旧        500
　　　　　 贷:固定资产              2000
　　　　　 　投资性房地产累计折旧    500
　　2．采用成本模式下的后续计量
　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
　　在成本模式下，应当比照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
　　【例5】甲公司于2007年1月1日支付2000万元土地出让金取得一块土地使用权，使用年限50年，准备筹建办公楼。甲公司购入土地使用权的账务处理是：
　　借：无形资产——土地使用权  2000
　　    贷：银行存款              2000
　　2007年末摊销土地使用权
　　借：管理费用  40
　　    贷：累计摊销（2000÷50） 40
　　2008年1月1日，该土地使用权出租，甲公司将无形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量：
　　借：投资性房地产 2000
　　    累计摊销       40
　　    贷：无形资产——土地使用权  2000
　　        投资性房地产累计摊销      40   
　　假设2008年末确认本年租金收入70万元（在年末一次性收取），账务处理如下：
　　借：银行存款   70
　　    贷：其他业务收入  70
　　借：其他业务成本  40  
　　    贷：投资性房地产累计摊销     40
　　3．处置投资性房地产
　　当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
　　（1）出售投资性房地产
　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
　　【例6】甲公司对投资性房地产采用成本模式计量，于2009年12月31日将出租的办公楼出售。该办公楼的账面原值为1500万元，已提折旧800万元。出售收入1200万元收存银行，按5％交纳营业税，则出售时的账务处理是：
　　借：银行存款  1200
　　    贷：其他业务收入    1200
　　借：其他业务成本           700
　　    投资性房地产累计折旧   800
　　    贷：投资性房地产           1500
　　借：营业税金及附加   60
　　    贷：应交税费——应交营业税（1200×5％） 60
　　（2）出租转为自用
　　企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产转为自用时，在采用成本模式下，应将投资性房地产的账面价值转为固定资产、无形资产的账面价值。
　　　　【例7】2007年10月31日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，在收回日该投资性房地产的账面原价1000万元，已计提累计折旧800万元。转换日的账务处理是：
　　借:固定资产     1000
　　　　   投资性房地产累计折旧   800
　　贷：投资性房地产     1000
　　        累计折旧        200
　　【例8】综合例子说明成本模式计量
　　 甲股份有限公司(以下简称甲公司)为华东地区的一家上市公司，属于增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17％。甲公司2007年至2009年与投资性房地产有关的业务资料如下：
　　（1）2007年1月，甲公司购入一幢建筑物，款项910万元以银行存款转账支付。不考虑其他相关税费。
　　（2）甲公司购入的上述用于出租的建筑物预计使用寿命为15年，预计净残值为10万元，采用年限平均法按年计提折旧。
　　（3）甲公司将取得的该项建筑物自当月起用于对外经营租赁，甲公司对该房地产采用成本模式进行后续计量。
　　（4）甲公司该项房地产2007年取得租金收入为90万元，已存入银行。假定不考虑其他相关税费。
　　（5）2009年12月，甲公司将原用于出租的建筑物收回，作为企业经营管理用固定资产处理。
　　要求：
　　（1）编制甲公司2007年1月取得该项建筑物的会计分录。
　　（2）计算2007年度甲公司对该项建筑物计提的折旧额，并编制相应的会计分录。
　　（3）编制甲公司2007年取得该项建筑物租金收入的会计分录。
　　（4）计算甲公司该项房地产2008年末的账面价值。
　　（5）编制甲公司2009年收回该项建筑物的会计分录。
　　（答案中的金额单位用万元表示。）
　　【答案】
　　（1）编制甲公司2007年1月取得该项建筑物的会计分录
　　借：投资性房地产  910
　　  贷：银行存款    910
　　（2）计算2007年度甲公司对该项建筑物计提的折旧额，并编制相应的会计分录
　　2007年度该项建筑物计提的折旧额＝（910－10）÷15×11/12＝55万元。
　　借：其他业务成本    55
　　贷：投资性房地产累计折旧  55
　　（3）编制甲公司2007年取得该项建筑物租金收入的会计分录
　　 借：银行存款   90
　　贷：其他业务收入    90
　　（4）计算甲公司该项房地产2008年末的账面价值
　　该项房地产2008年末的账面价值＝910－55－（910－10）÷15＝796万元。
　　（5）编制甲公司2009年收回该项建筑物的会计分录。
　　借：固定资产     910
　　 投资性房地产累计折旧      175
　　贷：投资性房地产     910
　　累计折旧      175
　　（二）采用公允价值模式核算投资性房地产
　　采用公允价值模式核算投资性房地产，也可以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤：
　　  1．采用公允价值模式下的初始计量
　　（1）采用公允价值模式的前提条件
　　企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
　　①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。
　　②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
　　（2）采用公允价值模式下初始计量的账务处理
　　①外购和自建的投资性房地产在初始计量时，采用公允价值模式与成本模式入账价值的确定方法相同，不同点在于应设置“成本”明细科目，以便区分“公允价值变动”。
　　【例9】甲公司于2007年1月1日支付1000万元价款和10万元相关税费购入了800平方米商业用房，当日出租给乙公司。在采用公允价值模式下，甲公司购入投资性房地产的账务处理是：
　　借：投资性房地产——成本  1010
　　    贷：银行存款      1010
　　②将存货和自用资产转为出租
　　房地产开发商将开发的商品房出租或企业将自用的建筑物、土地使用权出租，应按转换日的资产的公允价值作为投资性房地产的入账价值，公允价值与将原账面价值之间的差额，如果公允价值大于账面价值，其差额计入“资本公积——其他资本公积”；如果公允价值小于账面价值，其差额计入“公允价值变动损益”。这样处理的目的，是为了防范企业通过转换用途来调增利润。
　　企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处理时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
　　企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
　　【例10】甲公司将自用的一栋办公楼从2007年1月1日起出租给乙公司，租期3年。租赁期开始日，该办公楼的原价为2000万元，已提折旧500万元，未计提减值准备，账面价值为1500万元；其公允价值为1800万元。在采用公允价值模式下，甲公司在2007年1月1日将自用转为出租的账务处理如下：
　　　　借:投资性房地——成本    1800
　　　　　 累计折旧               500
　　　　　 贷:固定资产              2000
　　　　　 　 资本公积——其他资本公积  300
　　 如果转换日公允价值为1400万元，则账务处理：
　　　  借:投资性房地——成本    1400
　　　　　 累计折旧               500
　　       公允价值变动损益       100
　　　　　 贷:固定资产              2000
　　2．采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；在资产负债表日投资性房地产应当以公允价值计量，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
　　【例11】2007年1月1日，乙公司支付3000万元取得一栋办公用房用于出租(属于投资性房地产)，每年租金200万元，在每年年初一次性收取。2007年12月31日，该办公用房的公允价值为3100万元，该投资性房地产采用公允价值模式核算。则乙公司账务处理如下：
　　2007年初购入投资性房地产：
　　借：投资性房地产  3000
　　    贷：银行存款     3000
　　借：银行存款   200
　　    贷：预收账款    200
　　2007年末：
　　借：预收账款  200
　　    贷：其他业务收入  200
　　借：投资性房地产   100
　　    贷：公允价值变动损益（3100－3000）100
　　以后年度依此类推，略。
　　3．投资性房地产的处置
　　（1）出售
　　出售采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将出售收入计入其他业务收入，将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本；同时将原计入“公允价值变动损益”和“资本公积——其他资本公积”的金额转入其他业务收入。
　　具体账务处理是：按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目；按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
　　【例12】甲房地产开发公司将开发完成的房地产（写字楼）出租给丙公司，租期从2007年1月1日——2008年12月31日，每年租金300万元，在年末收取。租赁期开始日，该写字楼的账面余额为5000万元，公允价值5200万元；2007年末，该写字楼公允价值为5300万元。2008年末，租赁期届满时，甲公司收回该项投资性房地产，并将该写字楼出售，取得收入5800万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。甲公司的账务处理如下:
　　①2007年1月1日，将存货转换为投资性房地产:
　　借:投资性房地产——成本   5200
　　　贷:开发产品                5000
　　　　 资本公积——其他资本公积    200
　　②2007年12月31日，按公允价值计量和确认租金收入
　　借:投资性房地产——公允价值变动  100
　　　　贷:公允价值变动损益            100
　　借：银行存款   300
　　    贷：其他业务收入    300
　　③2008年12月31日，收回并出售投资性房地产:
　　借:银行存款    5800
　　　　贷:其他业务收入   5800
　　借:其他业务成本              5300
　　　　贷:投资性房地产——成本          5200
　　　　　　　　　　　 ——公允价值变动   100
　　同时，将投资性房地产累计公允价值变动损益转入其他业务收入:
　　借:公允价值变动损益   100
　　　　贷:其他业务收入       100
　　同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入:
　　借:资本公积——其他资本公积   200
　　　贷:其他业务收入               200
　　（2）出租转为自用
　　企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
　　　　具体账务处理时：转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
　　　　【例 13】2008年5月30日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，作为办公楼用于本企业的行政管理。转换日，该写字楼的公允价值为2000万元，该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为1800万元，其中：成本为1500万元，公允价值变动为增值300万元。甲企业的账务处理如下:
　　借:固定资产       2000
　　　　   贷:投资性房地产——成本          1500
　　　　　　　　　　　　　——公允价值变动   300
　　　　　公允价值变动损益               200
　　【例14】综合说明公允价值模式计量
　　乙股份有限公司（以下简称乙公司）注册地在上海市，为增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17％。不考虑除增值税以外的其他税费。乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。乙公司有关房地产的相关业务资料如下：
　　（1）2007年1月，乙公司自行建造办公大楼。在建设期间，乙公司购进为工程准备的一批物资，价款为1400万元，增值税为238万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。乙公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，另支付在建工程人员薪酬362万元。
　　（2）2007年8月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。
　　（3）2008年12月，乙公司与丙公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为2009年1月1日。
　　（4）与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值为2400万元。
　　（5）2010年1月，甲公司与丙公司达成协议并办理过户手续，以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司，全部款项已收到并存入银行。
　　要求：
　　（1）编制乙公司自行建造办公大楼的有关会计分录。
　　（2）计算乙公司该项办公大楼2008年年末累计折旧的金额。
　　（3）编制乙公司将该项办公大楼停止自用改为出租的有关会计分录。
　　（4）编制乙公司该项办公大楼有关2009年末后续计量的有关会计分录。
　　（5）编制乙公司该项办公大楼有关2009年租金收入的会计分录。
　　（6）编制乙公司2010年处置该项办公大楼的有关会计分录。
　　（答案中的金额单位用万元表示。）
　　【答案】
　　（1）编制乙公司自行建造办公大楼的有关会计分录。
　　①借：工程物资    1638
　　          贷：银行存款          1638
　　②借：在建工程       1638
　　      贷：工程物资            1638
　　③借：在建工程        556
　　          贷：库存商品     160
　　              应交税费——应交增值税（销项税额）（200×17％）  34
　　              应付职工薪酬                              362
　　④借：固定资产     2194
　　      贷：在建工程      2194
　　（2）计算乙公司该项办公大楼2008年年末累计折旧的金额。
　　2008年年末累计折旧的金额＝（2194－94）÷20×（4＋12）/12＝140万元。
　　（3）编制乙公司将该项办公大楼停止自用改为出租的有关会计分录。
　　借：投资性房地产——成本    2200（公允价值）
　　 累计折旧             140
　　贷：固定资产            2194
　　 资本公积——其他资本公积           146
　　（4）编制乙公司该项办公大楼有关2009年末后续计量的有关会计分录。
　　借：投资性房地产——公允价值变动  200
　　贷：公允价值变动损益     200
　　（5）编制乙公司该项办公大楼有关2009年租金收入的会计分录。
　　借：银行存款    240
　　贷：其他业务收入   240
　　（6）编制乙公司2010年处置该项办公大楼的有关会计分录。
　　借：银行存款   2500
　　贷：其他业务收入   2500
　　借：其他业务成本  2400
　　贷：投资性房地产——成本   2200
　　——公允价值变动  200
　　借：公允价值变动损益   200
　　贷：其他业务收入       200
　　借：资本公积——其他资本公积   146                                 
　　贷：其他业务收入                  146
　　（三）投资性房地产后续计量模式的变更
　　1．企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。
　　2．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
　　【例15】甲企业将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期3年，从2007年1月1日——2009年12月31日。出租时，采用成本模式进行后续计量。2008年1月1日，甲企业认为出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。2007年12月31日，该写字楼的原造价为3000万元，已计提折旧1000 万元，账面价值为2000万元。2008年1月1日，该写字楼的公允价值为2400万元。假设甲企业2008年所得税税率为25％，按净利润的10％计提盈余公积。   
　　    2008年1月1日，甲公司在由成本模式转为公允价值模式时，应作为政策变更，账务处理如下：
　　    借：投资性房地产—— 成本    2400
　　        投资性房地产累计折旧      1000   
　　        贷：投资性房地产                      3000
　　递延所得税负债[（2400－2000）×25％]100
　　            盈余公积   [（400－100）×10％]      30        
　　利润分配——未分配利润 [（400－100）×90％] 270     

如果觉得2017年中级会计实务基础班讲义——05章投资性房地产不错，可以推荐给好友哦。