1994年全国土地估价师考试试卷(2)土地估价基本知识2

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51．采用市场比较法评估宗地地价时，选择的比较案例为协议出让的地块，其价格明显低于市场交易价格，须作情况修正。若协议出让价为300元／平方米，经调查分析，修正系数应为0.4，则经情况修正后的交易案例价格应为＿＿＿元／平方米。
a．800 b．700 c．750 d．780
52．地价指数等于＿＿＿。
a．前一年地价／当年地价　b．（报告期地价／基期地价）× 100％　 　　
c．报告期地价／基准地价 d．（前一年地价／当年地价）×100％ 
53．成本逼近法与一般不动产估价中所用的成本法的主要差异在于：＿＿＿。
a．计算成本的方法不同　　　b．计算利税的依据不同
c．对土地价格的理解不同　　d．土地价格是否已知 
54．成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋＿＿＿＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。 
a．青苗补偿费　b．土地开发费　ｃ．市政设施配套费　d．小区建设配套费
55．新征建设用地的土地增值比率应＿＿＿确定。
a．分区域、分级别、分用途　b．分区域、分级别　c．分区域　d．分级别 
56．成本逼近法一般适用于评估＿＿＿。
a．建成区内的土地转让价格　　　　b．建成区内的土地抵押价格
c．新开发区内商业用地出让价格 　ｄ．新开发区内的工业用地出让价格
57．成本逼近法的主要缺陷是＿＿＿。
ａ．未能考虑土地效用和市场供求因素的影响　　b．需要用较多的交易实例
c．只适于评估有收益的土地价格　　　　　　ｄ．只适于评沽已利用的城镇土地
58．一村民集体拥有耕地1000亩，农业人口500人，因修筑国道需征用该村100亩耕地，则应支付安置补助费的人口数为＿＿＿。
a．10人　　ｂ．20人　　c．50人　　d．100人
59．应用成本逼近法评沽土地价格时，单位面积征地费用应按＿＿＿。
a．实际发生费用计算　　　　b．预算费用计算
c．区域内平均征地费用计算　d．上述答案均不对
60．新建住宅小区的土地开发费用一般包括＿＿＿。
a．基础设施配套费　ｂ．住宅的土建费　c．内外装饰费　d．设备购置费
61．在常用的投资利息计算公式：投资利息总额＝投资总额÷2×开发月数×月利息率中，投资总额之所以要取二分之一，是基于＿＿＿的假定。
a．月利息率波动不定　　b．计划开发周期通常长于实际开发周期
c．投资额在整个开发周期中均匀投入　　ｄ．投资预算通常留用一定的余地 
62．成本逼近法的基本公式是： 土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋＿＿＿＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。
a．青苗补偿费　b．利息　c．市政设施配套费　d．小区建设配套费
63．在土地价格评估中，计算投资利息应以＿＿＿为基数。
a．借贷资金　b．自有资金　c．自有资金与借贷资金　d．实际成本
64．成本逼近法中，农地取得费的计算期为＿＿＿。
a．整个开发期　b．1/2开发期　c．1/4开发期　d．3/4开发期 
65．在交易实例不足的情况下评估一幅已建写字楼的土地价格，比较可行的估价方法是：＿＿＿。
a．成本法　b．剩余法　ｃ．原价法　d．市场比较法
66．剩余法是根据＿＿＿来推断物业中所含土地价格的一种土地估价方法
a．物业开发预期总收益与总支出的差额　　b．物业开发的投资额
c．物业的年租金收入　　　　　　　　　　d．物业的建筑造价 
67．剩余法可用于＿＿＿。
a．土地估价　b．建筑物估价　c．学校、医院用地估价　d．土地和建筑物估价
68．剩余法不适用于评估＿＿＿。
a．具有潜在开发价值的土地价格　　b．不具有潜在开发价值的土地价格
c．有商业建设的土地价格　　　　　ｄ．无商业建筑的土地价格
69．评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格＝＿＿＿－土地开发费－利息－税金－利润。
a．物业开发总价值　　b．房地价格　　c．熟地价格　　d．房地总收益 
70．采用剩余法评估土地价格时，各种费用的计息期＿＿＿。
ａ．均为整个开发期　b．均为二分之一个开发期　c．均为两年　d．不完全相同
71．在剩余法的基本公式"地价＝开发后的不动产售价－开发成本－利润－利息－税金"中，利息是指＿＿＿。
a．开发费的利息　　b．购在成本的利息
c．贷款资金的利息　d．场地取得费及开发费用的利息
72．剩余法估价时，调查待估地块区位条件的主要目的是＿＿＿。
a．确定土地最佳利用的方式　　b．估算土地开发费用
c．估算物业销售费用　　　　　d．估算物业建筑费用
73．某物业用地面积1000平方米，建筑物10层，1－3层每层建筑面积6000平方米，4－10层每层建筑面积4000平方米，则建筑容积率为＿＿＿。 
a．1.8　　ｂ．2.8　　c．4.6　　ｄ．0.6 
74．某物业用地面积1000平方米，建筑物地上10层、地下2层。地上1－3层每层建筑面积6000平方米，4－10层每层建筑面积4000平方米，则土地覆盖率为＿＿＿。
a．40％　　b．60％ 　c．100％　　d．无法判断
75．根据路线价的基本原理，特定街道上使用价值相近的各宗土地价格随其＿＿＿。
a．用途的改变而升降　b．土地开发成本的高低而升降 　
c．经营管理水平的好坏而升降 d．与临街线距离的增大而降低
a．砖木　b．混合　ｃ．钢筋混凝土　d．钢
85．＿＿＿是按照原建筑物的结构、式样和设备配置，采用其所用的材料、技术及工艺，重新建造一幢与之完全相同的新建筑物而现在所需支付的费用。 
a．重建成本　b．重置成本　c．新建成本　d．综合成本 
86．建筑物耐用年限的长短一般与该建筑物的＿＿＿无关。
a．建筑结构　b．实际用途　c．外部装饰　d．内部装饰
87．评定房屋成新度，应根据房屋结构与楼地面、房屋装饰及房屋设备三部分的完损程度确定。若各部分的评定结构不一致时，应以＿＿＿的完损程度为主要依据。
ａ．房屋结构与楼地面部分　b．装饰部分　c．设备部分　d．其它
88．在定额折旧法中，建筑物折旧率的大小取决于＿＿＿。
a．耐用年限和残值率　ｂ．耐用年限、残值、重置价格和已使用年限 　　
c．耐用年限、残值　　d．残值和重置价格和已使用年限
89．＿＿＿是一种评估建筑物价格的常用方法
a．重置价格折旧法　b．路线价法　ｃ．基准价格法　d．基准地价系数修正法
90．房屋的新旧程度，一般根据房屋尚余使用年限与耐用年限的比值，并参与房屋＿＿＿确定。 
a．实际完好程度　　　b．主体结构的完好程度
c．装修部分的完好成变d．设备部分的完好程度
91．建筑物的残值是指＿＿＿。
a．建筑物现值　　　　b．建筑物年折旧额
c．建筑物无法使用时仍存有的价值　　d．建筑物折旧总额 
92．在已定有路线价标准的地区，可以＿＿＿作为划分地价区段的界线。
a．标准深度　b．标准宽度　c．临街线　d．里地线
93．采用定额折旧法计算而得的年折旧率＿＿＿。
ａ．各年相同　b．逐年递减　c．逐年递增　d．变化不定
94．目前评估基准地价主要采用＿＿＿的技术途径。 
a．级差收益测算和路线价估价法 　　b．在土地定级基础上，以市场交易资料为依据进行测算 
c，以土地定级为基础，以土地收益为依据，市场交易资料为参考或以用地条件划分均多质地域，用市场交易价格等资料测算
d．基本估价方法评估 
95．目前，宗地地价评估＿＿＿的技术途径。
a．只采用路线价估价法评估　　b．只能采用基准地价系数修正
c．只采用市场比较法评估 d．可采用基本估价方法评估，也可采用基准地价系数修正法评沽 
96．运用级差收益法评估基准地价时一般将每级土地的商业、住宅、工业等土地类型的＿＿＿作为每级土地的基准地价。
a．平均基准地价　b．最高基准地价　c．加权平均基准地价　d．综合基准地价
97．小城市开展基准地价评估时，基准地价的工作底图应采用＿＿＿的比例尺。
a．1:2000一1:5000　ｂ．1:5000－1:10000 ｃ．1:1000一1:5000 ｄ．1:500一1:5000
98．若评估对象为城市商业区中的空地，目前未加利用，也无收益，则以下观点正确的是＿＿＿。 
a．不能用市场比较法评估　　　　b．不能用剩余法评估
c．不能用收益还原法评估　　　　d。可用收益还原法评估 
99．根据我国现有政策规定，在土地使用权转移活动中，土地转让者应交纳与地价有关的税费是＿＿＿。 
a．原行政划拨土地转让时要补交出让金　　b．营业税和契税
c．市场管理费　　　　　d．以上全部税费 
100．政府对单位和个人的土地使用权实行提前收回的原因是＿＿＿。
a．土地大幅增值 　　　b．土地利用不断变化 
c．国家经济和城市建设的需要　　d．以上答案均不对
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