土地估价理论与方法试题1

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一．判断题（共10题，每小题1分，在各小题后的括号内填入判断结果， 用√ 表示正确， 用×表示错误.。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分） 
1．土地价格具有明显的地区性和个别性。        （√） 
2．土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。 （√） 
3．土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。    （×） 
4．土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。      （√） 
5．区位是自然地理区位，经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。   （√）            
6．权重是指评价因素对评价目标的重要程度。                                 （√） 
7．城镇土地定级中，商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。             （×） 
8．土地使用者从土地上取得的收益称为地租。                                 （×） 
9．综合还原率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原率。           （√） 
10．成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。                         （×） 
11．剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。       （√） 
12．剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。（×） 
13．成本逼近法的一般公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。（×） 
14．路线价估价法适用于城市商业繁华区域土地估价。       （√） 
15．一条街道只能设一个路线价。     （×） 
16．重置成本是指采用当前的建筑材料，建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效果相等的新建筑物所需的成本。 （√） 
17．建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。                             （√） 
18．土地不同于一般商品，在不同的阶段满足不同的目的，具有不同的价格。     （√） 
19．宗地估价报告中，估价期日主要说明估价工作的起止日期。                 （×） 
20．基准地价系数修正法是对一般比较法变形后的一种估价方法。               （√） 

二．填空题（共10小题，每小题1分，请在括号内填入最恰当的内容）  
1．土地价格是土地权利和（收益）的购买价格。  
2．影响土地价格的因素，可分为一般因素，（区域因素）和个别因素。  
3．建筑地段地租的一个显著特点是（垄断地租）占有显著的优势。  
4．土地定级单元的划分方法有主要因素分值重叠法，主要因素判定法，网格法，（均质地域法）和街坊法。 
5．商服繁华度对土地定级的影响随距离增加而递减，递减遵从（指数）衰减规律。  
6．土地收益可以分为（实际收益）和客观收益。  
7．在市场比例法中，交易案例资料与待估土地必须具有相关性和（替代性）。  
8．在市场比较法中，比较过程交易案例最低不能少于（   3 ）个。  
9．剩余法评估中，确定评估对象土地的最佳利用方式主要受（城市规划）的限制。 
10．成本法的估价结果还应依所评估宗地的区域内位置和宗地条件进行（区位）修正。  
11．路线价是指临街多宗地的（平均价）。  
12．路线价估价法中，标准深度的连接线称为（里地线）。  
13．估价中建筑物的折旧应从物理，经济和（功能）三方面考虑。  
14．建筑物估价所采用的赖用年限应为建筑物的（经济）赖用年限。  
15．地价体系的构成与国家的经济政策和（土地管理）政策直接相关。  
16．基准地价是分用途的土地使用权区域（平均价格）。  
13．宗地地价评估中，利用替代原理的估价方法有市场比较法，（基准地价系数修正法） 
14．土地估价报告按内容不同，分为土地估价（结果）报告和土地估价技术报告。  
15．按照《城市房地产管理法》的规定，国家对协议出让土地采取（最低限价）的政策。  
16．基准地价相对应的土地条件，是指土地级别或（均质地域）内同类用途土地的一般条件。

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