案例分析常见错误50例

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1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。
2、估价对象描述不全。
（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）
（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；
（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；
（4）区域及个别因素描述不具体；
（5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）
3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法） 
4、各种评估方法中的错误： 
一、比较法：
1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）；
2、可比实例的币种未说明；
3、建立价格可比基础时，汇率选择错误；
4、非正常交易情况的要进行交易情况修正； 
5、日期修正计算错误；
6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；
7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；
9、计算结果有错；
10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；
11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》p127）； 
二、收益法
1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）；
2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；
3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；
4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；
5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；
6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；
7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算；
8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；
9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》p199）；
10、某些计费基数未说明基数数值的来源
11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；
12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）；
13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）；
14、计算错误 
15、最终综合确定估价结果时没说明理由。
16、评估结论没有大写；
17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；
18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 
三、假设开发法
房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费
1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；
2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）； 
3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）；
4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；
5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。
四、成本法（未考过）
房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）；
2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）； 
3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用）；
4、 成本法计算贷款利息时计息期有错；
5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；
6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）； 
7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》p145）
a.直接成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本）
b.投资利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用）
c.成本利润率对应的基数: （土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费）
d.销售利润率对应的基数: （开发完成后的房地产价值）
8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计
（1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计；
（2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》p165）
9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适。
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