对估价若干基本问题的思考

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　　（3）房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。
　　六、估价本质上是评估价值而不是评估价格
　　过去由于受传统观念的束缚，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地，否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。
　　价值（value）和价格（price）之间的关系及本质区别是：价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当指出估价本质上是评估价值而不是评估价格。
　　还需指出的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值。这就如同人的心理活动支配其行为，但要了解人的心理活动则是通过观察其行为那样。
　　七、估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价
　　估价（valuation）与通常意义上的定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于交易标的的价值。例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。例如，1992年11月4日《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》（国发〔1992〕61号）指出：“土地使用权出让价格，要以基准地价为依据，并体现国家产业政策。”至于私人之间的让利交易就更不用讲了。
　　进一步就估价是一种广义的“定价”来说，虽然价值总的讲是一种主观的东西，估价在表面上或形式上也为一种主观活动，看上去是估价师在给估价对象定价，但是对于估价师或者某个市场参与者而言，价值则是客观的、由市场力量决定，即价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。因此，估价不是估价师的主观随意定价，而是估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识市场形成价格的机制和过程，以及深入调查了解市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的价值揭示出来。换句话说，估价是基于估价对象的价值本来就存在，估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”它，而不是去“发明”或者“创造”它。
　　八、估价是提供价值意见而不是作价格保证
　　估价行业外的人通常认为，估价机构和估价师提供的评估价值，应是在市场上可以实现的。否则，估价机构和估价师应当赔偿由此造成的损失。实际上，估价是估价师以“专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点，即估价结果是一种专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。
虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价机构和估价师可以不负任何责任。可以把估价专业意见的作用分为性质不同的两类：一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，例如评估投资价值为委托人确定投标报价提供参考，估价报告是一种“私人产品”，这种估价通常是属于咨询性或参考性的。为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用，例如评估市场价值为上市公司的关联交易提供参考依据，估价报告具有“公共产品”性质，这种估价通常是属于鉴证性或证据性的。在这两类起着不同作用的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。其中在起着鉴证性或证据性作用的估价中承担的法律责任，一般要大于在起着咨询性或参考性作用的估价中承担的法律责任。目前，已有一些法律、法规规定了估价的法律责任，例如，《中华人民共和国刑法》（2005年2月28日修正文本）第229条第1款规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。”该条第2款规定：“前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”该条第3款规定：“第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”
　　九、估价都有误差但误差应在合理范围内
　　从估价行业外的人来看，合格的估价师对同一估价对象的评估价值应是相同的；对于为交易提供价值参考依据的估价，评估价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，评估价值与实际成交价格常常有一定的差异甚至差异很大；即使是聘请合格的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的价值进行重新评估，不同的估价师得出的评估价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。
　　对估价准确性问题的全面认识包括：
　　（1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和不确定性下做出的，不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
　　（2）所有的评估价值都会有误差，即：评估价值＝真实价值＋误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是必然的。即使是高度、面积、重量等一般物理量的测量，被测量物和测量工具通常还是有形的实物，也不可避免地存在误差。更何况是估价，它在某种意义上讲是选用无形的估价方法等去测量看不见、摸不着的价值，存在误差也就不难理解了。
　　（3）不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%.如果评估价值超出了误差范围，即可以认为估价师存在“专业疏忽（professional negligence）”。但以误差范围来判断估价的准确性，在英国估价行业内一直有争议。虽然如此，估价误差还应有个度，误差应在合理范围内，因此就需要确定一个合理的误差范围，上述英国的估价误差范围值得借鉴。
　　（4）判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。由于真实价值不可得知，出现了两种替代真实价值的选择：一是实际成交价格；二是合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常交易假定条件下最可能的价格，而实际成交时的交易情况不一定正常，实际成交价格不一定是正常市场价格，所以一般不能采用实际成交价格，而应采用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家）对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。
　　（5）即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。
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