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物业税税基评估体系的构建思路

日期:02-22 00:21:12|八百米考试网| http://www.babaimi.com |物业管理师考试|人气:630

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当前,物业税是社会极大关注的焦点问题,而 2007年10月1日起实施的《物权法》则为开征物业税提供了法律保障。可以说,物业税的出台只是时间问题,但开征物业税需要研究的具体现实问题还很多,其中一个突出的关键问题就是如何构建物业税税基评估体系。

  一、物业税和当前的房地产价值评估体系物业税又称“不动产税”,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租者或所有者每年都缴付一定税款,而税款将随着其市值的升高而提高。世界各国物业税的计税依据主要有房地产的租赁收入、房地产的账面价值或获得成本、房地产的评估价值等几种。我国的物业税是一种在房地产保有环节征收的财产税,按评估值征税可以促使纳税人合理利用房地产,从而促进房地产资源的有效配置。因此,我国物业税的征收离不开对物业税税基即房地产市场价值的评估。

  由于物业税的计税依据是房地产的市场评估价值,加之税值会随房地产的升值而提高,因此,它关系到千家万户的切身利益,而且与他们的经济承受能力紧密相连。如果没有一个科学规范的物业税税基评估体系,将很有可能引发其他社会问题。

  目前,我国国内的房地产价值评估体系并不完善,评估企业良莠不齐,评估人员的主观随意性较大,不同房地产评估机构的评估价值往往相差很大,先有价格后套方法的现象屡见不鲜,评估方法和评估依据等的选择缺乏令人信服的科学依据,使得房地产评估“艺术性”有余,而科学性不足。因此,完全依靠当前的房地产价值评估体系来评估物业税的税基是不合适的。因此,如何根据我国物业税税基评估工作面广、量大、类多、敏感性强、具有周期性的特点来构建一套相对独立的物业税税基评估体系,是物业税开征前所必须解决的一大问题。

  二、物业税税基评估体系的构建思路(一)评估组织为了保证评估工作的公正、科学、专业、高效、统一,物业税税基评估应由税务部门统一组织,不宜由社会评估机构分散组织。各地统一组织评估可采取以下两种形式:1.税务部门成立专门的房地产评估机构;2.税务部门会同房地产管理部门指定一家资质高、社会信誉度好、配备足够数量专业评估人员且已有多年评估经验的房地产评估机构来承担评估任务。因为委托多家评估机构的形式容易造成评估标准和评估结果不一致,故不宜采纳。

  地方税务部门无论采用哪一种形式,都应在国家公布的统一评估标准下公正、科学地开展工作,并接受国家税务总局的指导和监督。同时,由于物业税征收关系到千家万户的切身利益,为保证纳税人的知情权,地方税务部门在组织对物业税税基进行评估后,应将区片评估结果对外公布,并给予一定的申诉期。

  (二)评估原则在构建物业税税基评估体系时,除了应遵循房地产估价的一般原则即合法原则、公平原则、替代原则、最高最佳使用原则和估价时点原则等外,还必须遵循以下原则:1.高效率低成本原则物业税征收的涉及面非常广,因此,税基评估工作必须要保证高效率和低成本,否则将直接影响物业税征收工作的正常开展。统一估价标准原则在房地产评估中,不同的评估方法、参数选择、评估人员评出的房地产价值往往相差很大,因此,物业税税基评估应由国家公布统一的评估标准,这样既保证了评估工作的效率性,又能体现评估工作的公正性。统一的评估标准细则主要包括各类房地产的评估方法选择、各类参数指标的选择、因素修正调整的幅度等等。而各地区可以在评估中根据当地房地产市场的实际情况修正各类参数指标值。分区分类评估原则由于物业税税基评估的工作量非常大,在实际工作中要对每一宗房地产单独进行评估显然是不现实的,因此,需要尽可能广泛地应用房地产评估中的替代原则进行批量评估,这样既能保证评估工作的高效率,又能兼顾到公平。同时,考虑到不同类型、不同区片、不同住宅小区的房地产价格相差很大,所以,应在分片、分区、分类的基础上进行批量评估,同时应注意房地产价格横向比较的合理性。动态更新评估原则房地产评估价值的时效性一般在三到六个月之间,故物业税的税基每年都需要重新评估。重新评估时,需要修改的仅仅是一些最新的房价、各类参数指标值和因素修正调整的幅度等基本数据,而房地产价值的评估方法等基本上不需调整。因此,每年的物业税税基评估,只需在物业税税基评估信息系统的支持下作动态的更新评估即可。

  (三)评估技术思路根据房地产的替代原理,借鉴土地标定地价的评估思路,可以考虑以标定物业价格为核心来实现物业税税基的大批量评估。

  标定物业价格可以作如下定义:政府根据管理需要,评估或认可的具体物业(房地产)在正常房地产市场和正常经营管理条件下某一期日的物业价格。首先,政府按照区域分布情况设定一定数量的标准物业 (如一个住宅小区设定各种类型的物业各一套)后,评估确定标定物业价格并公布于众;然后根据每一宗房地产的具体情况,按照标定物业价格修正系数进行简单修正即可得到待估房地产的价格,从而达到高效率低成本进行物业税税基评估的目的。

  (四)评估程序和方法1.评估程序标准物业是政府根据管理需要设定的具体物业,它的评估可以采用现有房地产评估体系中的各种评估方法,而大批量的待估物业的物业税税基评估则可利用标定物业价格进行适当的修正。主要包括以下几个步骤:(1)评估标准物业的价格。根据标准物业的用途不同,分别选用市场比较法、收益还原法、成本法等基本评估方法进行评估。

  (2)横向比较分析,确定标定物业价格。先利用各种房地产价格影响因素,建立标准物业的横向比较指标体系,测定标准物业的比较分值;然后,在前面评估的基础上,对各标定物业价格进行横向比较分析,并调整确定各标定物业价格。

  (3)编制修正系数表。根据标准物业的用途和类型,先设定若干个房地产影响因素作为修正因素,再结合当地的房地产市场价格情况,来编制标准物业统一的修正系数表,如可以参考商品房买卖中对于不同因素的修正系数来编制。

  (4)修正得到待估物业的价格。在建立了标准物业、标定物业价格和修正系数表组成的的评估体系后,即可大批量地评估物业税税基。对于某一需要评估的物业,先在标准物业中确定一个相似物业作为参照,然后对照“标准物业待估物业修正系数表”,比较待估物业和标准物业在各项修正因素上的差别,即可计算出待估物业的价格。标定物业价格的横向比较分析由于物业税征收涉及到所有的房地产,因此,在采用基本的评估方法评估各标定物业价格后,应进行标定物业价格的横向比较分析。

  (1)横向比较指标体系的建立。根据对各种用途房地产价格影响因素的分析,确定各种用途物业横向比较指标及其权重。

  (2)标准物业比较分值的测定。建立标定物业价格的横向比较指标体系后,评估人员需进行实地勘察,并采用德尔菲法组织相关专家进行咨询打分,从而测定标准物业的比较分值。

  (3)标定物业价格的调整确定。根据评估得到的标定物业价格、德尔菲法得到的标准物业比较分值,结合分析当地房地产市场的实际,遵循前面所述的房地产评估原则,最后调整确定各标定物业价格。

  (五)物业税税基的动态更新评估1.动态更新评估步骤一般可以在物业税税基评估信息系统的支持下,先根据实际变化情况确定是否调整标准物业或增删标准物业的数量;其次,重新评估标定物业价格;最后,根据实际变化情况适当调整修正系数表即可实现物业税税基的批量评估。动态更新评估方法标定物业价格的重新评估可以采用重新评估法 (即选用市场比较法、收益还原法、成本法等基本评估方法进行重新评估)和房地产价格指数调整法两种方法。

  设P‘为更新后的标定物业价格,P为更新前的标定物业价格,I为房地产价格指数,则可采用以下计算公式来测算更新后的标定物业价格:P’=P×I/100在以上测算的基础上,结合标定物业价格的横向比较分析,重新确定各标准物业的价格,作为再次征收物业税时税基评估的基础依据。


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