模拟试题二
一、 问答题（共3题，每题10分）
（一）某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价，估价的目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？
（二）某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000平方米，竣工日期为1980年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该公司应收集哪些资料？
（三）商业区某商场共6层，每层建筑面积3000平方米，土地使用年限为40年，从1996年5月18日计起。该商场一至四层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；五至六层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。
二、单项选择题（共2大题，5小题，每小题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。）
（一）1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000平方米，建筑面积50000平方米。合同决定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积3：7比例分房。其中甲分得的部分为自用住宅，不需交纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅还需交纳土地使用权出让金，每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最近拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。问：
1，该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为（ ）
a， 已完工程的建筑费3000万元＋已交的土地使用权出让金1400万元
b， 已完工程的建筑费3000万元＋已交的土地使用权出让金1400万元＋需补交的土地使用权出让金1500万元
c， 在建工程建筑物市场价值＋土地市场价值7500万元－需补交的土地使用权出让金1500万元
d，在建工程建筑物市场价值＋土地市场价值7500万元
２，该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为（ ）
ａ，在建工程建筑物市场价值×30％＋（土地市场价值7500万元－需补交的土地使用权出让金1500万元）×30％
ｂ，在建工程建筑物市场价值×30％＋（土地市场价值7500万元－其中的土地使用权出让金部分）×30％＋甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值
ｃ，建工程建筑物市场价值×30％＋（土地市场价值7500万元－需补交的土地使用权出让金1500万元）×30％＋甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值
ｄ，以上三种判断都不对
（二）某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460平方米。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600平方米，该公司认为建600平方米经济上不合算，擅自建成建筑面积1000平方米的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外资成立合作企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
１，能否改建的最终批准权在于（ ）
ａ，政府房地产管理部门 ｂ，政府规划管理部门
ｃ，政府土地管理部门 ｄ，上级总公司
２，评估时依据的建筑面积应为（ ）
ａ，460平方米 ｂ，600平方米
ｃ，1000平方米 ｄ，以上三个面积都不对
３，该公司委托评估应选择（ ）
ａ，房地产管理部门 ｂ，资产管理部门
ｃ，有资格的房地产估价公司 ｄ，验资公司
三、 指错题 （下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指出其中的１３处。将错误的内容写在答题纸处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处的不给分。每指明一处错误得３分，本题全对的得４０分。）
置业公司房地产估价结果报告
一，委托人
××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号
二，房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号
三，估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得该工厂的房地产。该房地产位于×××，住所：××市××路××号，四至周围××××，总占地面积12000平方米，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800平方米建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000平方米的写字楼，目前下在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四，估价目的
为抵押贷款提供依据
五，估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年６月30日
六，价值定义（略）
七，估价依据（略）
八，估价原则（略）
九，估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际情况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价，对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营比较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本，税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十，估价结果
经过科学，客观，严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元，在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
十一，估价人员（略）
十二，估价作业日期
2001年6月30日至2001年７月5日。
十三，估价报告的有效期（略）
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
置业公司兼并集团内工厂所得的房地产总地面积12000平方米，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共４层，层高3.8米，建筑面积7800平方米。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200，3800，430，120平方米。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行用途改造，将主体厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000平方米的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适用于商业和写字楼经营，置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际情况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；，对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本，税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
（一）超市的估价
选取的三宗类似的房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）：
可比实例
ａ
ｂ
ｃ
成交价格
人民币9300元／平方米
人民币6300元／平方米
1350美元／平方米
成交面积
6900平方米
2400平方米
8600平方米
成交日期
2001年5月30日
2001年6月23日
2000年12月28日
交易情况
拍卖
正常
正常
房地产状况
0%
-25%
+10%
注：表内面积均为建筑面积
根据可比实例，搜集的其它相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动 率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月25日美元与人民币的汇价为１：8.3，2001年６月30日为１：8.27。
１，比准价格ａ
＝9300×100/100×（1+0.5%）×100/100
=9347（人民币元／平方米）
2，比准价格b
＝6300×100/100×（1＋50.%）
＝8484（人民币元/平方米）
3，比准价格c
＝1350×8.27×100/100（1＋0.5%）
＝10458（人民币元/平方米）
式中可比实例ｃ因地域较好，根据以往经验增加１０个分值。
４，估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价
＝（9347+8484+10458）/3＝9430（元/平方米）
总价＝9430×7800＝7355（万元）
（二）在建写字楼的估价
１，首先测算该写字楼开发后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为２０％，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入＝13500×300天×1.2×8.27×（1－20%）＝3215（万元）
年运营费用＝3215×55%＝1768（万元）
净收益＝有效毛收入－运营费用
收益年期取50年
资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率、保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
v＝
＝14183（万元）
式中 ｖ―――房地产价值
ａ―――年净收益率
ｒ―――资本化率
ｎ―――收益年期
根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。
２，测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算估价：
（1）续建工程费及管理费等
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
（２）投资利息
当地贷款的年利息率为5.85％，续建期为一年，则投资利息
＝3490×
＝101（万元）
（３）销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的６％，则销售税费
＝14183×6%
＝851（万元）
３，在建写字楼的评估价值
总价值＝14183－3490－101－851
＝9741（万元）
六、估价结果
按上一阶段述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元／平方米，总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）．估价对象总价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。
四、 指出并改正下面估价报告片断中的错误．（本题10分．不得在试题上改，在答题处指出并改正．错处不超过４个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）
某酒店土地总面积3000平方米，土地使用年限40年，从1998年10月８日起计；总建筑面积10000平方米，共５层，每层建筑面积2000平方米；首层有500平方米建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率为80％；其余楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房价格为每天200元，年平均入住率为80％。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40％，其中出租税费为每月２万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为８％，建筑资本化率为10％，酒店欲投保，请评估其2001年１0月８日的保险价值。
估价过程计算如下：
１，有效毛收入
＝2000×100×12×80%+200×200×365×80%
＝13，600，000（元）
２，总费用＝200×200×365×40%
＝5，840，000（元）
３，酒店总净收益＝有效毛收入－总费用
＝13，600，000－5，840，000
＝7，760，000（元）
４，酒店土地净收益＝10000×3000×8%
＝2，400，000（万元）
５，酒店建筑物净收益＝7，760，000－2，400，000
＝5，360，000（元）
６，酒店建筑物价值＝
＝63，114，957（元）
该酒店2001年10月８日的保险价值为63，114，957元。
