模拟试题一
一、问答题（共3题，每题10分）
（一）市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？
（二）张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：
1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？
2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？
3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？
（三）某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：
1、该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件；
2、该人的购房发票；
3、商品房预售许可证复印件；
4、其他市场资料。
问：1、上述资料用于抵押估价是否齐全？
2、估价人员可否承诺按170万元进行估价？
3、可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？
二、选择题（共2题，每题10分。每题的备选取答案中只有一个最符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内）
（一）某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价：（ ）
a、根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
b、根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
c、根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
d、根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径：（ ）
a、自行改变
b、经上级主管部门批准改变
c、经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
d、经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（ ）
a、该两幢建筑物的抵押评估价格之和
b、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
c、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
d、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（ ）
a、该两幢房屋的正常市场价值
b、该两幢建筑物的重新建造成本
c、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
d、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
（二）甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为a座和b座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时a座建至4层，b座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
1、确定评估结论的依据应是（ ）
a、以1500万元作为评估值
b、以（1400+1580）÷2=1490万元作为评估值
c、以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。
d、以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。
2、如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（ ）
a、1993年12月 b、1995年7月
c、项目转让日期 d、项目建成日期
3、该商品房预计1998年5月建成，要估测建时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（ ）
a、估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态。
b、估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态。
c、估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态。
d、估价对象状况为1995年5月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态。
三、指错题（下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分）。
致委托估价方函（略）
××别墅房地产估价结果报告（略）
××别墅房地产估价技术报告
一、委托估价方
××市恒通房地产开发公司
二、受理估价方
××市房地产估价事务所
三、估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价
四、估价时点
1998年4月15日
五、估价对象概况
（一）××市概况（略）
（二）××别墅项目概况
1、土地情况
a、土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
b、土地总面积70000平方米。
c、用途：别墅及配套设施。
d、108栋别墅，建筑总面积35285平方米
其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。
2、地上物情况
该别墅项目开发分为一、二两期、户型有a、b、c、d、四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。建筑材料及设备（略）
六、估价采用的方法和步骤
（一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；
（二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
七、价格过程
（一）方法一：房地分别估价
1、土地估价：采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。
a、利用成本法进行土地估价
计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。
b、利用市场比较法进行土地估价
表一
a
b
c
估价对象
用 途
交易情况
交易日期
区域因素
个别因素
别墅
协议
1992.5
五类
一般
别墅
拍卖
1996.5
四类
较好
别墅
招标
1996.5
六类
较差
别墅
协议
1998.4
五类
一般
表二
a
b
d
土地单价（元/平方米）
交易情况修正
交易日期修正
区域因素修正
个别因素修正
修正后的单价（元/平方米）
3100
100/100
110/100
100/100
100/100
3410
4800
100/130
100/100
98/100
96/100
3474
3700
100/110
100/100
98/100
98/100
3230
根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：
比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/m2）
成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：
土地单价=（3324+3371）÷2=3348（元/m2）
c、土地估价综合结果
土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436（万元）
2、别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用 为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
a、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
b、根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000（元）=12095.7（万元）
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%=1714元/m2
c、现有别墅建筑物价格：
3、428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51万元
4、别墅现有房地产价格
23436+3072.51=26508.51（万元）
（二）方法二：别墅项目整体估价
根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。
1、别墅总楼价
市场研究分析（略）
据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2万元
2、销售税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等）为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9（万元）
3、建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格现有别墅建筑物价格=12095.7－3072.51=9023.19(万元)
4、别墅现有房地产价格=39519.2－3951.9－9023.19=26544.11(万元)
八、估价结论
以上两种估价思路的估价结果如表三：
表三 单位：万元
估价的方法
土地的价值
别墅建筑物的总价值
房地产总价值
方法一
方法二
平均值
23436
3072.51
26508.51
26544.11
26526.31
估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元
九、附件，说明，其他资料（略）
四、改错题（指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）（本题10分）
在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420平方米，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280平方米给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：
1、结构差价
920×(1+1.40×700=1545600(元)=154.56（万元）
2、新增建筑面积成本
920×1.4×700=901600（元）=90.16（万元）
3、补交地价款
模拟试题一参考答案
一、 问答题
㈠答：1、采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑的主要因素有：
（1） 可比实例与估价对象的用途应该相同；
（2） 可比实例与估价对象的建筑结构应该相同；
（3） 可比实例与估价对象所处地区应相同，或者是在同一供求范围内的类似地区；
（4） 可比实例与估价对象的价格类型应该相同；
（5） 可比实例与估价对象的价格时点应该接近；
（6） 可比实例必须为正常交易或者是可以修正为正常交易的。（或答：可比实例应与估价对象具有替代性、相关性，即：①物质的同一性或类似性；地点的同一性或类似性；③可比实例交易情况无反常。）
2、假如有一交易实例的成交日期与估价对象的估价时点相差五年，则不宜将此交易实例选作可比实例，因为成交日期与估价时点相差时间过长（5年应该视作很长），通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。（在特殊情况下，即在成交日期）的房地产价格水平与估价时点下的房地产价格水平若没有太大的变化情况下，也可以将此交易实例选做可比实例，但必须注意当地房地产市场变化情况，尽可能选用交易日期与估价时点接近的实例。）
㈡答：1，应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。
2，显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。
3，该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。
㈢答：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；
3.不能按1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
二、选择题（共2题）
㈠1.a 2.d 3.b 4.c
㈡1.d 2.c 3.b
三、指错题（共1题）
此估价报告有如下一些错误和不足：
1、没有写明估价依据及估价原则
2、没有写明估价作业起迄日期
3、没有写明估价人员姓名及注册房地产估价师签名
4、关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得，土地使用费用多少。
5、土地使用权年限没有，这一点非常重要。
6、缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境和交通通达程度等；
7、对土地开发利用状况未作介绍；
8、对项目规划条件介绍不全面；
9、利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税；
10、上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本；
11、利用市场比较法进行土地估价的交易实例a不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有六年，相差时间过长；
12、在区域因素修正中，b与c的分子与分母颠倒，修正出错，且b与c的修正系数不恰当；
13、在个别因素修正中，b与c的分子与分母颠倒，修正出错，且b与c的修正系数不恰当；
14、土地估价的综合结果没有作年期修正；
15、对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费；
16、方法二的销售税费中，不应包括所得税；
17、销售税费重复计算；
18、最后的估价结果总价格应用大写书写；
19、房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章；
20、提供报告书日期未注明；
21、估价报告使用应注意的事项应加以说明；
22、应对估价人员临勘现场情况加以说明；
23、应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系；
24、对建筑物状况介绍过于简单；
25、对交易日期未作修正应予说明；
26、一份完整规范的估价报告应包括封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件、资料。
四、改错题（共1题）
本题有如下错处，并应予改正：
1、关于结构差价计算有误；结构差价的比率1:1.4，且建筑面积不能按700m2计算，应按420m2计算，结构差价计算应为：
920×（1.4－1）×420=154560（元）=15.456（万元）
2、新增建筑面积成本计算有误，新增建筑面积为280m2，而不是700m2，新增建筑面积的成本计算应为
920×1.4×280=360640（元）=36.064（万元）
3、补交地价款计算有误，不能用建筑密度60%，而应用建筑容积率2.5，补交地价款计算应为
4、三项合计，计算应付款项为：15.456+36.064+50.4=101.92(万元)
