加快建立质价相符的物业管理收费机制

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物业管理收费是广大群众关注的热点，规范物业管理收费行为，是推动物业管理健康发展的重要环节。国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）已于2003年11月13日正式公布并即将开始实施，它将成为指导和规范今后物业管理收费行为的重要依据。
　　一、《办法》充分体现了市场化的原则，在多个方面有新的突破：
　　1.物业服务价格形成机制上的突破。《办法》取消了原来物业服务收费政策中的政府定价形式，明确规定物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。按照《办法》精神，对写字楼、高档住宅等物业实行市场调节价，其物业服务收费价格，完全由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定；对普通住宅等物业则实行政府指导价，由有关主管部门根据不同的服务内容和服务深度确定相应的指导价，便于物业管理企业和业主在协商确定最终的物业服务价格时参照。这样规定，有利于市场机制在物业服务收费活动中发挥作用，也体现了对民事主体“意思自治”的尊重。
　　2.物业服务费用计费方式上的突破。实践中，物业服务普遍采用包干形式计费，由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由企业享有或者承担。《办法》在对包干制的计费方式进行确认并加以完善的同时，还增加了酬金制这种过去只在深圳、上海等市场发育相对比较成熟的城市存在的计费方式，供业主和物业管理企业根据不同性质、不同档次、不同经济和市场发育程度选用。酬金制将物业服务收费分成物业服务支出和酬金两部分：预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳业主所有；酬金则是物业管理企业提供物业服务应得的报酬。酬金制的计费方式，提高了物业服务收费的透明度，有利于业主和物业管理企业双方的合法权益得到保障。
　　3.政府对价格管理方式上的突破。长期以来，政府直接介入制定和干预价格，忽略了物业管理活动是民事活动、企业和业主是活动主体的本质。《办法》的制定，使政府退到对价格进行指导和监督，这符合政府职能转变的趋势，也符合物业管理活动本质上是一种民事活动的根本特性。
　　二、《办法》确立了“合理、公开以及费用与服务水平相一致”的收费原则，有助于形成“质价相符”的物业管理收费机制。
　　业主花钱买服务，物业管理企业收费提供服务，是物业管理的两个方面。服务收费是否合理，核心在于“质价相符”。在协商物业服务价格过程中，企业要充分考虑业主的支付能力和支付意愿，业主付了钱，就应得到相应价值的服务；业主则应考虑物业管理企业要支付管理成本和员工工资，要有一定的利润，收费是企业生存和发展的基础。
　　但现在的问题是：一方面一些企业不尊重业主的意愿，强加给业主超过承受能力或违反大多数业主意愿的物业管理服务；一方面有的业主想得到更好的物业管理服务，却不想支付相应的费用。另外，在“建管不分”情况下，开发建设单位为了更好地销售物业，往往对物业管理注入资金进行“补贴”，客观上给购房人造成以较低价格可以享受高档物业管理服务的错觉，一旦开发建设单位退出，原来的物业服务收费不足以维持现行的物业管理，被掩盖的矛盾大量暴露出来，物业服务收费纠纷随之而来。因此，把思想统一到服务和收费“质价相符”的原则上来，是化解矛盾的重要方面。
　　物业管理企业应充分认识到：根据大多数业主的实际需求，提供适度的服务，是最理智的选择。尤其对多数是中低收入者居住的普通住房，必须在考虑居民支付能力的基础上确定物业服务标准和服务价格，才能为多数业主接收；至于整治改造后纳入物业管理范围的旧小区，更要考虑居民多是中等偏下收入家庭、支付能力普遍偏低的现实因素，按照提供最基本服务的原则，合理确定物业服务价格，切切不能脱离实际。
　　我们相信，《办法》的出台和贯彻实施，将有利于统一业主和物业管理企业对物业管理收费的认识，减少物业管理收费方面的纠纷。但我们也要对规范物业管理收费行为过程中存在的困难有清醒的分析和认识，加大宣传和工作的力度，推进物业管理的持续健康发展。
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