房地产估价：关于拆迁评估机构遴选操作的若干讨论

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国务院第305号令第三章第二十四条规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一规定首次明确了在城市房屋拆迁补偿中的等价交换原则，对房屋拆迁评估及其管理工作提出了更高的要求。要充分体现和遵循等价交换原则，就要求拆迁评估及其管理工作更具有科学性、客观性和规范性，以规范拆迁评估行为，保证拆迁评估的公开、公平、公正，维护拆迁评估活动当事人的合法权益。
　　这其中拆迁评估机构的公正合理、选择问题是规范拆迁评估工作的一个重要环节，只有在公开、公平、公正的前提下确定规范的评估机构遴选操作办法，才能在操作实施层面上保障拆迁评估工作的科学性、客观性和规范性，有力地维护拆迁评估当事人的合法权益。而由于在以前的拆迁评估管理中，没有明确拆迁评估机构遴选办法，拆迁评估机构通常由拆迁人自行联系，实质上是由当事人一方选定，评估机构资质参差不齐，难以按照房地产市场价格确定评估结果，更难以保证拆迁评估的公正性和公平性，要改变这一现状制定规范的拆迁评估机构遴选操作办法就势在必行。此处我们结合工作中的具体实际情况，按照新条例的精神和江苏省贯彻落实新条例的实施意见（《江苏省城市房屋拆迁管理条例》），探讨以抽签方式遴选拆迁评估机构的操作办法和程序，以落实“三公”要求，促进拆迁评估管理的规范化。
　　一、实施抽签遴选的条件
　　省条例第四章第十九条规定“对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构由拆迁人和被拆迁人共同选定；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，……”，可见，实施抽签遴选的前提条件是拆迁人和被拆迁人不能达成“共同认定”。
　　在具体操作中如何判定不能达成共同认定？有两种看法，一种是拆迁人和所有被拆迁人一致同意；另一种是拆迁人和大多数被拆迁人同意即视作达成共同认定。前一种看法严格地把“共同认定”视作为“每一个人都同意”，但在实际操作上这种作法有可能带来较大的困难：一是征求每个被拆迁人都同意的时间和人力消耗较大，不经济；二是容易出现每一个推荐出来的评估机构都有人不同意，使得实际的“共同认定”无法达成的情况，从而使“共同认定”的规定成为一纸空文。
　　因此以第二种看法为基础开展“共同认定”工作更有现实可行性，具体做法是：市房屋拆迁管理部门向申领房屋拆迁许可证的申请人开具“房屋拆迁调查、评估通知书”后，申请人即可预联系拆迁评估机构；申请人首先将预联系的拆迁评估机构的名称、资格等级、营业地址、以往重要拆迁评估业绩等内容在拆迁项目范围内向被拆迁人公示，在5个有效工作日内，如持异议被拆迁人未超过被拆迁人总数20％的视作无异议；拆迁人预联系的拆迁评估机构即可认定为“共同选定”的拆迁评估机构。这里运用管理中的20％—80％原则，确定大于等于80％的被拆迁人同意即为“大多数同意”。
　　这样，实施抽签遴选条件是：如持异议被拆迁人超过被拆迁人总数20％的，异议成立，视作双方不能达成共同选定；或者拆迁申请人提出以抽签方式选择拆迁评估机构的（这可以认为是拆迁人不同意，同样无法达成“共同认定”。）即按抽签选择程序进行。
　　二、抽签遴选的实施程序
　　为保证抽签遴选的规范、严肃，满足“三公”要求，抽签遴选的组织工作应由市房屋拆迁管理部门负责，抽签过程应该邀请公证部门的参与，采用抽签选定方式必须有一套规范的实施程序。对于实施程序安排的要求当然是这样几个原则：一要简明清楚，这样容易为当事人理解和接受；二要具有较好的可操作性，容易实施比较经济；三要规范稳定，才能建立权威性、可信性，而这对于抽签遴选而言是十分必要的。
　　一般可分为这样几个步骤：
　　（1）建设单位申请；
　　（2）预备候选评估机构；
　　（3）公告当事人抽签遴选事项；
　　（4）举行抽签会议；
　　（5）公证与确定抽签遴选结果。
　　如不能达成共同认定，建设单位应该在项目立项后到市房屋拆迁管理部门填写抽签遴选申请表，市房屋拆迁管理部门负责提供符合条件的评估机构候选，并在候选评估机构中选择适当数量的拆迁评估机构参加抽签；市房屋拆迁管理部门应提前3日在拆迁现场进行抽签会议公告。公告内容包括：项目批文、建设单位、用地规划、拆迁（红线）范围、抽签会议举行时间、举行地点、主持单位、参加人、参选拆迁评估机构、公证机关等；抽签会议由市房屋拆迁管理部门主持，公证部门监督现场操作，参加抽签的评估机构当场选择待抽编号；抽签会议上，公证部门当场宣布经现场公证确认的中签结果，中签评估机构即为本次拆迁项目选定的拆迁评估机构。
　　三、抽签会议的组织
　　抽签会议是抽签遴选实施程序的关键环节，很大程度上决定着抽签遴选的规范、客观、公正性和权威性，因此必须高度重视，认真安排组织好。首先建设单位、委托单位或实施单位、公证机关需派代表参加抽签会议；考虑到抽签会议举行的效率与秩序等原因，包括居民和工企单位等在内的被拆迁人应共同推举适当数量的代表参加抽签会议。为保证抽签会议的可信性、严肃性和权威性，要求拆迁当事人不参加抽签会议的，视作其无条件接受本次抽签结果；具有本次参加抽签资格的拆迁评估机构不参加抽签会议的，取消其参加本次抽签选择的资格。
　　抽签会议一般可按如下三个步骤进行：
　　（1）介绍情况；
　　（2）抽签摇号；
　　（3）公证确认中签结果。
　　即首先介绍本次抽签的项目情况、参加抽签的评估机构和抽签形式；参选评估机构各自抽签抽出一个代表自己评估机构的编号，拆迁当事人代表在公证监督下用摇号机摇出一个编号。公证部门应在现场当时宣布评估机构的抽签编号和拆迁当事人的摇出号码；抽签编号与摇出号码完全相符的拆迁评估机构为中签评估机构。公证部门当场宣布中签结果，并出示抽签选定结果公证书。
　　四、抽签选定方式简评
　　抽签选定方式在选择房屋拆迁评估机构过程中，完全去除了关系等因素对选择的影响，使得符合条件有相应资格的评估机构能在一个公平的前提下开展承接业务的竞争。在“共同认定”和“抽签认定”两种遴选方式共存的情况下，促使评估机构珍惜通过“抽签认定”取得的机会，努力提高评估质量和服务质量，取得拆迁当事人的认可和好感，提高评估机构的声誉和影响，争取更多的“共同认定”机会。
　　在操作实施层面上落实新条例精神，客观公正地遴选拆迁评估机构，我们的体会是在制定具体的操作实施办法时，应注意操作方法的规范性、合理性、权威性、可行性，才能有比较好的实施效果。首先要注意规范性，这就要求实施办法有明确、稳定的实施程序，程序中的步骤、环节应该经过认真的论证分析，规范的程序是方法合理性、权威性和可信性的前提。制定拆迁评估机构抽签遴选办法就是要以政策文件规定的形式建立一套规范的实施程序；其次要强调合理性，这就要求要有合法、科学的实施依据，要深入领会国务院第305号令和省新条例的精神，将这些精神贯彻落实到具体的操作办法中。同时要考虑地方城市房屋拆迁的具体实际，从实际出发有针对性地调查研究，制定好操作方法，并在研讨比较的基础上修改试行。比如确定抽签选定的前提，明确不能达成共同认定的判断依据就是一个落实合理性的问题；第三是要明确操作方法的权威性，应该将操作方法作为地方贯彻新条例的实施意见的配套文件规定来实施，并由市房屋拆迁管理部门制定颁发；第四是要落实可信性，可信性是建立在规范、公正的基础上的，建立在具有可操作性和现实可行性基础上的，可信既是信服又是信任。举行抽签会议，引入公证机关的监督都是建立可信性的重要内容。
　　经过反复的调研论证，我们制定了市房屋拆迁评估机构遴选试行办法，并进行了试运作，实例试验结果表明该方法具有较好的可操作性和针对性。
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